Luật sư giỏi về nhà đất tại tphm

Mô tả

KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP

VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ TÀI SẢN

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT

1. KỸ NĂNG GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Về tố tụng

1.1.1. Xác định các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất

Tranh chấp về quyền sử dụng đất của đương sự thông thường có một trong các dạng tranh chấp cơ bản sau:

- Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về đòi lại đất do người khác đang quản lý, sử dụng;

- Tranh chấp phát sinh từ các hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất;

- Tranh chấp phát sinh từ các quan hệ thừa kế quyền sử dụng đất.

1.1.2. Xác định thẩm quyền của Tòa án giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

Việc kiểm tra điều kiện về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất cũng dựa trên cơ sở chung về xác định thẩm quyền tương tự như các loại vụ án dân sự khác (nguyên tắc xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ). Cần lưu ý: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Tòa án được xác định ở thời điểm thụ lý vụ án, những tình tiết phát sinh sau khi thụ lý như được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay hủy giấy chứng nhận đã cấp… không làm thay đổi thẩm quyền giải quyết tranh chấp đã được xác định ở thời điểm thụ lý. Luật áp dụng để xác định thẩm quyền cũng là luật có hiệu lực ở thời điểm thụ lý vụ án.

a) Thẩm quyền theo loại việc:

Khoản 5 Điều 26 BLTTDS năm 2015 quy định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai. Cần phải hiểu tranh chấp đất đai theo quy định này là tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, bản chất là tranh chấp về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế, có đối tượng là quyền sử dụng đất.

Đặc trưng cơ bản khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là phải có sự phân biệt giữa thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án và thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của các cơ quan hành chính; đồng thời có sự phân biệt rõ tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với các quan hệ khiếu kiện liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính.

Luật Đất đai năm 2013 đã quy định một số điểm mới quan trọng về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết các tranh chấp đất đai. Theo quy định tại Điều 203 của luật này thì tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do TAND giải quyết. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

- Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Như vậy, theo quy định này thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án đã được mở rộng. Kể từ ngày 01/7/2014, Tòa án có cả thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà không có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013, nếu như người khởi kiện lựa chọn Tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp. Trường hợp này, khi nhận đơn khởi kiện của người khởi kiện, Thẩm phán phải xác nhận xem người khởi kiện có đồng thời nộp đơn đến UBND đề nghị giải quyết hay không. Nếu, người khởi kiện vừa nộp đơn khởi kiện đến Tòa án, vừa nộp đơn khiếu nại đến UBND, thì Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện lựa chọn một trong hai cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp vụ việc đang được UBND giải quyết, Tòa án trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện. Nếu vụ việc đã được giải quyết tại UBND có thẩm quyền, nhưng đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết và khởi kiện ra tòa thì Tòa án thụ lý vụ án theo thủ tục tố tụng hành chính (Điều 203 Luật đất đai năm 2013).

Tóm lại, theo quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, thì TAND có thẩm quyền giải quyết các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất sau đây:

1- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đối với các trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án.

2- Các tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, gồm:

- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng.

- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.

3- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

4- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành

5- Tranh chấp quyền sử dụng đất mà đương sự không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, nhưng đương sự lựa chọn khởi kiện tại Tòa án.

Đối với thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất:

Theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 01/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của TAND tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tổng cục địa chính thì: Đối với các loại tranh chấp này nếu đất đó chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà các bên giao dịch, nay tranh chấp giao dịch đó thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án, nhưng khi xét xử phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Luật Đất đai năm 2003 cũng như Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định chung là thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai nói chung mà không thể hiện rõ loại tranh chấp này thuộc thẩm quyền của cơ quan nào. Nhưng xét về bản chất thì các loại tranh chấp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự và thừa kế, có đối tượng đặc biệt là quyền sử dụng đất, do đó các tranh chấp này thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 và khoản 5 Điều 26 BLTTDS năm 2015. Tuy nhiên, trong quá trình giải quyết các tranh chấp này Thẩm phán phải phân biệt từng trường hợp như sau:

- Nếu các bên tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà đất đó được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật đất đai năm 2013 thì khi giải quyết, Thẩm phán căn cứ vào quy định của Luật đất đai, BLDS để giải quyết bình thường theo thủ tục chung.

- Nếu các giao dịch đó tuân thủ đúng các quy định cơ bản của Luật đất đai và BLDS thì công nhận các giao dịch đó là hợp pháp. Nếu các giao dịch đó không tuân thủ các quy định về nội dung cũng như hình thức của giao dịch, thì tuyên bố giao dịch đó vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu theo quy định của BLDS.

b) Thẩm quyền theo cấp Tòa án:

Theo quy định tại Điều 35, Điều 37 BLTTDS năm 2015, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất được xác định như sau:

- TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất nếu tranh chấp đó không có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, không cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài.

- TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất mà tranh chấp đó có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ quan đại diện nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài; giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của TAND cấp huyện nhưng TAND cấp tỉnh lấy lên để giải quyết.

c) Thẩm quyền theo lãnh thổ:

Điều 39 BLTTDS năm 2015 quy định đối tượng tranh chấp là bất động sản chỉ của Tòa án nơi có bất động sản giải quyết.

Khi áp dụng quy định này cần phân biệt, khi giải quyết tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc tranh chấp đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng, thì xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo lãnh thổ là Tòa án nơi có bất động sản.

Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, thì về bản chất là tranh chấp hợp đồng, tranh chấp thừa kế, nên không xác định Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết, mà việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo lãnh thổ căn cứ vào quy định chung tại Điều 39, Điều 40 BLTTDS năm 2015 (Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết hoặc theo sự thỏa thuận của đương sự, sự lựa chọn của nguyên đơn).

1.1.3. Vấn đề hòa giải cơ sở khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

Khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, Thẩm phán cần kiểm tra điều kiện tiền tố tụng là hòa giải cơ sở.

Theo quy định tại Điều 135 Luật Đất đai năm 2003 các tranh chấp đất đai phải được hòa giải tại cấp xã, phường, thị trấn trước khi đương sự khởi kiện đến Tòa án. Khi các bên có tranh chấp đất đai mà không tự hòa giải được thì gửi đơn đến UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hòa giải tranh chấp đất đai.

Như vậy, Theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, việc tổ chức hòa giải của UBND cấp xã, phường, thị trấn kết hợp với Mặt trận tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận hay các tổ chức xã hội khác là điều kiện bắt buộc phải có trước khi Tòa án nhận đơn của đương sự. Nếu không có việc hòa giải của UBND cấp xã, phường thì các đương sự sẽ bị coi là chưa đủ điều kiện khởi kiện.

Tuy nhiên, cần phải làm rõ có phải mọi tranh chấp liên quan đến đất đai đều phải được hòa giải trước khi khởi kiện hay không. Chúng ta đều biết quyền của người sử dụng đất là rất rộng, các các dạng tranh chấp về quyền sử dụng đất rất đa dạng: tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, tranh chấp các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về hôn nhân gia đình có việc phân chia quyền sử dụng đất của vợ chồng, chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất… Trong khi đó, BLTTDS lại phân định rất rõ giữa tranh chấp về quyền sử dụng đất và các loại tranh chấp về hợp đồng dân sự, tranh chấp về thừa kế tài sản khi quy định thẩm quyền về vụ việc của Tòa án. Hơn nữa, hiện nay, các văn bản pháp luật về đất đai lại sử dụng hai thuật ngữ là “tranh chấp liên quan đến đất đai” và “tranh chấp đất đai”. Đây là hai thuật ngữ có nội hàm khác nhau, trong đó, tranh chấp liên quan đến đất đai có phạm vi rộng hơn, bao gồm tranh chấp về các quan hệ hợp đồng, quan hệ sở hữu, quan hệ thừa kế mà quyền sử dụng đất là loại tài sản thuộc đối tượng của quan hệ pháp luật đó. Còn tranh chấp đất đai có phạm vi hẹp hơn, là tranh chấp ai có quyền sử dụng đất. Nếu hiểu theo cách này, thì quy định về hòa giải cơ sở trong Luật Đất đai năm 2003 chỉ áp dụng đối với tranh chấp là người có quyền sử dụng đất. Thêm vào đó, các quy định của pháp luật về quan hệ hợp đồng, quan hệ thừa kế và quan hệ sở hữu rất phức tạp. Do đó, với trình độ của cán bộ cấp xã, khó có thể xác định được một hợp đồng có hiệu lực hay hợp đồng vô hiệu; khó xác định diện, hàng thừa kế, quan hệ tài sản chung… Mặt khác, mục đích của việc hòa giải là sự thỏa thuận của các đương sự. Vậy khi hòa giải đương sự thỏa thuận để thực hiện một hợp đồng lẽ ra phải bị tuyên bố vô hiệu, hoặc thỏa thuận được việc chia thừa kế, nhưng bỏ sót những người lẽ ra phải được hưởng thừa kế, xác định không đúng di sản thừa kế… thì cán bộ cấp xã khó có khả năng nhận biết. Nếu giao các loại tranh chấp về giao dịch, thừa kế quyền sử dụng đất cho UBND cấp xã hòa giải rất có thể sẽ vi phạm pháp luật và thực tế việc hòa giải tại UBND cấp xã là không cần thiết. Thực tế, việc hiểu và áp dụng quy định về hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai trong Luật Đất đai năm 2003 là không thống nhất, có Tòa án chỉ áp dụng đối với tranh chấp ai là người, có Tòa án áp dụng đối với tất cả các tranh chấp có đối tượng là quyền sử dụng đất. Do vậy, Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP ngày 03/12/2012 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao đã hướng dẫn về vấn đề hòa giải cơ sở khi giải quyết tranh chấp mà đối tượng là quyền sử dụng đất như sau:

- Đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất thì phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 135 của Luật Đất đai năm 2003.

- Đối với tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp nhưng vẫn phải thực hiện thủ tục hoà giải theo quy định của BLTTDS.

Luật Đất đai năm 2013 quy định về điều kiện hòa giải cơ sở đối với tranh chấp đất đai tương tự như Luật Đất đai năm 2003, cụ thể Điều 203 Luật Đất đai năm 2013 quy định “Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:...”. So sánh hai điều luật này, về ngữ nghĩa thì không có gì thay đổi, tuy nhiên Luật Đất đai năm 2013 dùng cụm từ “hòa giải ... không thành” để nhấn mạnh trách nhiệm của UBND trong việc lập biên bản hòa giải ghi rõ hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.

Mặc dù Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP hướng dẫn thi hành BLTTDS năm 2004, sửa đổi, bổ sung năm 2011 và Luật Đất đai năm 2003, nhưng các quy định về vấn đề này của BLTTDS năm 2015 và Luật Đất đai năm 2013 không gì thay đổi, do đó, các quy định hướng dẫn về điều kiện hòa giải tiền tố tụng tại Nghị quyết số 05/2012/NQ-HĐTP vẫn được áp dụng khi giải quyết tranh chấp về đất đai cho đến khi có văn bản hướng dẫn mới của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao. Tức là điều kiện hòa giải tiền tố tụng chỉ áp dụng đối với tranh chấp ai có quyền sử dụng đất, còn đối với các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì không phải tiến hành hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp.

1.1.4. Về thời hiệu khởi kiện

Thời hiệu khởi kiện tranh chấp về quyền sử dụng đất được phân biệt như sau:

- Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, đòi lại quyền sử dụng đất do người khác đang quản lý, sử dụng: BLDS năm 2015 không hạn chế về thời hiệu khởi kiện nên không áp dụng thời hiệu khởi kiện.

- Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất của những người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch thông qua hình thức hợp đồng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì áp dụng quy định về thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia quan hệ đất đai bị xâm phạm (Điều 429 BLDS năm 2015). Trước đây, BLDS năm 2005 quy định thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng là 02 năm.

- Đối với tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất: Thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là 30 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 BLDS năm 2015). Đây là điểm mới của BLDS năm 2015. Trước đây, BLDS năm 2005 quy định thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là 10 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, mà không có sự phân biệt dia sản thừa kế là bất động sản hay động sản. BLDS năm 2015 quy định thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế.

1.2. Về nội dung

1.2.1. Áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất

Khi giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, Thẩm phán cần lưu ý về áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp. Khi giải quyết các tranh chấp thụ lý sau ngày 01/7/2014, về mặt tố tụng phải áp dụng Luật đất đai năm 2013 và BLTTDS có hiệu lực tại thời điểm giải quyết vụ án. Tuy nhiên, về giải quyết nội dung tranh chấp, Tòa án phải áp dụng pháp luật nội dung tại thời điểm phát sinh quan hệ pháp luật mà các đương sự có tranh chấp. Tức là tùy từng quan hệ cụ thể, Thẩm phán phải lựa chọn áp dụng Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013, thậm chí là các văn bản quy định về đất đai từ trước năm 1993 để giải quyết tranh chấp. Các văn bản pháp luật mà Thẩm phán phải nghiên cứu khi giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất gồm:

a) Giai đoạn trước ngày 01/7/1980:

- Thông tư 70/TTg ngày 07/7/1962 của Thủ tướng Chính phủ về quản lý đất của tư nhân cho thuê, đất vắng chủ, đất bỏ hoang ở nội thành, nội thị.

- Quyết định 188/CP ngày 25/9/1976 của Hội đồng Chính phủ về chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất và các hình thức bóc lột của thực dân, phong kiến ở miền Nam Việt Nam.

- Quyết định số 111/CP ngày 14/4/1977 của Hội đồng Chính phủ về việc ban hành chính sách quản lý và cải tạo xã hội chủ nghĩa với nhà đất cho thuê ở các đô thị của các tỉnh phía Nam.

- Tiểu mục 2.1 mục 2 Phần II Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao.

b) Giai đoạn thi hành Hiến pháp năm 1980 và Luật Đất đai năm 1987:

* Hiến pháp năm 1980 và Luật Đất đai năm 1987:

Ngày 18/12/1980, Quốc hội khóa VI thông qua Hiến pháp năm 1980, Nhà nước tuyên bố xoá bỏ các hình thức sở hữu tư nhân đối với tư liệu sản xuất, trong đó có đất đai, khẳng định chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất đối với đất đai đó là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Hiến pháp năm 1980 đã làm thay đổi căn bản về chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam từ đó cho đến nay. Từ chỗ còn tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau đối với đất đai, Nhà nước đã xác lập chế độ sở hữu toàn dân về đất đai.

Cụ thể hóa Hiến pháp năm 1980, Luật Đất đai năm 1987 (Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987) là Luật Đất đai đầu tiên của Nhà nước Cộng hòa Xã hội chủ nghĩa Việt Nam, là văn bản pháp luật quan trọng nhằm cụ thể hóa thêm một bước chính sách đất đai đã được quy định tại Điều 19 và Điều 20 Hiến pháp năm 1980. Luật Đất đai năm 1987 tiếp tục quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý” (Điều 1); đồng thời “Nghiêm cấm việc mua bán, phát canh thu tô dưới mọi hình thức” (Điều 5), trên cơ sở đó, mọi hành vi mua bán, chuyển dịch, nhượng đổi, tặng cho đất đai đều bị nghiêm cấm. Do đó, tất cả các giao dịch dân sự về đất đai trong thời gian này đều bị coi là trái pháp luật.

Khái niệm quyền sử dụng đất và người sử dụng đất đã ra đời. Theo Luật Đất đai năm 1987, người sử dụng đất là người được Nhà nước giao đất để sử dụng ổn định, lâu dài, có thời hạn; quyền sử dụng đất của người sử dụng đất chỉ có giới hạn: “Nhà nước đảm bảo cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất được giao, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng đất và đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định” (Điều 3, Điều 49). Điều đó thể hiện người sử dụng đất chỉ có quyền sở hữu các tài sản trên đất; còn đối với đất, người sử dụng đất chỉ có quyền chiếm hữu thực tế.

* Các văn bản pháp luật khác về đất đai thường áp dụng khi giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất là:

- Quyết định số 201/CP ngày 01/7/1980 về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.

- Quyết định số 13/HĐBT ngày 01/02/1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề cấp bách về ruộng đất.

- Nghị định số 30/HĐBT ngày 23/3/1989 của Hội đồng Bộ trưởng về việc thi hành Luật Đất đai năm 1987.

- Thời kỳ thay đổi nền kinh tế từ kế hoạch hoá sang kinh tế thị trường, hàng loạt các văn bản pháp luật ra đời, nhưng trong đó phải kể đến ba pháp lệnh có ý nghĩa to lớn trong việc điều chỉnh các giao dịch dân sự là: Pháp lệnh Hợp đồng dân sự có hiệu lực ngày 01/7/1991; Pháp lệnh Nhà ở ngày 26/3/1991; Pháp lệnh Thừa kế ngày 10/9/1990.

- Chỉ thị của Hội đồng Bộ trưởng số 70/CT ngày 09/3/1992 về việc thực hiện một số biện pháp cấp bách để ngăn chặn việc giao đất, mua bán, chuyển nhượng và sử dụng đất đai trái pháp luật.

- Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng Thẩm phán TAND tối cao (tiểu mục 2.2 mục 2 phần II).

c) Giai đoạn thi hành Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 (có hiệu lực ngày 15/10/1993) và Phần thứ năm - Chuyển quyền sử dụng đất, từ Điều 690 đến Điều 744 của BLDS năm 1995 (có hiệu lực 01/7/1996 được quy định hồi tố, có hiệu lực áp dụng từ ngày Luật Đất đai năm 1993 có hiệu lực):

* Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993:

Hiến pháp năm 1992 ra đời đã thay thế Hiến pháp năm 1980, Nhà nước vẫn tiếp tục khẳng định: “Đất đai là của Nhà nước thuộc sở hữu toàn dân” (Điều 17) do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài, được để lại thừa kế và chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.